UITBREIDING WINKELCENTRUM DE GAARD TE UTRECHT

  • Ontwerper:Gemeente Utrecht / Rod’or Advies
  • Hoofdaannemer:Pauw Dodewaard
  • Opdrachtgever:TOP Vastgoed / FiMek Estate
  • Voorbereiding:2017-2018
  • Uitvoering:2018-2020
  • Uitvoeringskosten (excl. BTW):circa € 2.000.000,-

Uitgevoerde taken/rol Rod'or Advies:

  • Voorbereidende werkzaamheden
  • Hoogte- en situatiemetingen
  • Asfalt- en funderingsonderzoek
  • Werkzaamheden nieuwe nutstracés
  • Opstellen rioleringsplan/infiltratieplan
  • Civiel Technisch Ontwerp tekeningen
  • Globale kostenraming op basis van CTO
  • Bestek en tekeningen

Voor de uitbreiding was De Gaard een goed functionerend buurtwinkelcentrum in de wijk Noordoost, maar was verouderd en ‘naar binnen gekeerd’. Het winkelcentrum was te klein voor de functie en er waren knelpunten op het gebied van verkeer, parkeren en laden en lossen. Daarnaast was er sprake van ‘onderbewinkeling’ in Noordoost Utrecht, waardoor er relatief veel afvloeiing naar andere wijken was. De openbare ruimte rondom het winkelcentrum was zeer versnipperd, bevatte weinig verblijfsruimte, had weinig samenhang en de inrichting ervan had weinig kwaliteit. De bebouwing had geen uitstraling naar de omliggende openbare ruimte. Doordat het parkeren verspreid was over verschillende locaties, was het onoverzichtelijk en ontstond er veel zoekverkeer. Het laden en lossen zorgde voor aanzienlijke overlast. De herontwikkelings- en uitbreidingsopgave van Winkelcentrum De Gaard en omgeving heeft als doel gesteld om in dit gebied een kwaliteitsverbetering te realiseren van zowel het (winkel)centrum als de openbare ruimte.

Op basis van een door derden opgesteld functioneel ontwerp voor het openbare gebied heeft Rod’or Advies van FiMek Estate begin 2017 de opdracht gekregen om de gehele uitvoeringsvoorbereiding van de openbare ruimte te verzorgen. Het plangebied wordt aan de noordwestzijde begrensd door de Eykmanlaan, aan de westzijde door de Valetonlaan, aan de noordoostzijde door de Kapteynlaan en Lamerislaan en aan de zuidzijde door de Obbinklaan. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 3,7 hectare en de openbare ruimte bestaat uit verschillende deelgebieden: (delen van) de wijkontsluitingswegen Eykmanlaan en Kapteynlaan, het grote parkeerterrein, het plein en de Obbinklaan.

Wijkontsluitingswegen Eykmanlaan en Kapteynlaan:

Het profiel van de Eykmanlaan is, ten opzichte van de oude situatie, aanzienlijk versmald. Het nieuwe profiel bestaat uit twee rijstroken met daartussen een groene middenberm. In de grasbermen aan de buitenzijde zijn bomen geplant in het stramien dat door de gemeente is gehanteerd voor de herinrichting van de overige delen van de Eykmanlaan. Op een aantal plekken zijn oversteekvoorzieningen gerealiseerd voor voetgangers en fietsers.

De Kapteynlaan is bij de kruising met de Eykmanlaan iets verlegd in noordelijke richting. Op de plaats waar de Lamerislaan aansluit op de Kapteynlaan is ook de oversteek voor voetgangers en de entree tot het parkeerterrein gesitueerd. Om plaats te maken voor al deze functies en het sluipverkeer te ontmoedigen heeft de Kapteynlaan op deze plaats een verkeersplateau gekregen. De inrichting en materialisering moet de automobilist het gevoel geven hier te gast te zijn.

Het grote parkeerterrein:

De grootste parkeerplaats is gelegen tussen het winkelcentrum en de meest zuidelijke flat aan de Lamerislaan. Deze parkeerplaats (circa 140 plaatsen) is omzoomd door groen en ingericht met bomen. Hier zijn ook de opstelruimten voor winkelwagens gesitueerd. Het parkeerterrein is voorzien van waterpasserende betonelementenverharding, een waterbergende fundering en een infiltratieriool met overstortconstructie.

Het plein:

Het plein met bomen is geheel ingericht als verblijfsgebied en functioneert als ontmoetingsruimte voor de wijk. Het heeft een eenduidige inrichting van grote betonnen parktegels in drie kleurtinten gekregen zodat het een herkenbaar gebied is voor de hele wijk. Het plein verkleurt in de richting van het Kouwerplantsoen naar een steeds groenere ruimte zodat een geleidelijke overgang ontstaat tussen verharde en groene ruimte. In de ruimte tussen de kerk en het winkelcentrum zijn een kiosk, een toilet en fietsparkeervoorzieningen gerealiseerd.

De kwaliteit van de openbare ruimte is verbeterd, dat wil zeggen eenduidiger en beter passend bij de functie. Een duidelijke inrichting en voldoende ruimte voor voetgangers maakt hiervan deel uit. De ruimte is overzichtelijk zodat inbraak, overvallen en (jeugd)overlast ontmoedigd wordt. Het plein is van betekenis voor de wijk en het winkelcentrum. Het heeft een open karakter waarbij het winkelcentrum met het plantsoen is verbonden.

Het gehele plein is ook voorzien van grote waterpasserende betonnen parktegels op een waterbergende fundering zodat het hemelwater geleidelijk aan de bodem afgegeven wordt.

Obbinklaan:

Ook de Obbinklaan aan de zuidzijde van het winkelcentrum heeft een kwaliteitsverbetering gekregen waardoor deze straat niet meer als ‘achterkant’ wordt ervaren. Deze straat is heringericht waarbij de parkeerstroken zijn onderbroken om ruimte te maken voor bomen en doorsteken voor voetgangers. Aan de Obbinklaan zijn winkels met entrees gerealiseerd waardoor ook aan deze zijde van het winkelcentrum een levendige plint is ontstaan. De waterloop aan de westzijde van het winkelcentrum is versmald en verlengd aan de noord- en zuidzijde van de Eykmanlaan. Deze waterloop heeft een sterker lineair karakter gekregen en is, als belangrijke stedelijke structuurlijn, nu beter zichtbaar.

Afvalwater

Voor het huishoudelijke en bedrijfsmatige afvalwater is een nieuw rioleringsplan opgesteld. Het afvalwater is onder vrijverval aangesloten op het openbare gemengde rioolstelsel die het water afvoert naar de centrale zuivering.

Hemelwater

De toename van het verharde (dak)oppervlak als gevolg van nieuwe ontwikkelingen is duurzaam gecompenseerd door het toerpassen van infiltratievoorzieningen en door het bestaande oppervlaktewater uit te breiden. Een en ander conform het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en de ontwerpeisen zoals deze zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte van de gemeente Utrecht.

Kabels en leidingen

Door de uitbreiding van het winkelcentrum en de nieuwe indeling van de openbare ruimte zijn nieuwe nutstracés bepaald en zijn, in overleg met de nutsbeheerders, kabel- en leidingentracés opgeruimd, verlegd en gelegd.

Groenvoorzieningen

In het ontwerp is er naar gestreefd een maximaal aantal bestaande bomen in de herinrichtingsopgave te herintegreren. Middels een herschikking van de bomen is gepoogd om een samenhangend pleinensemble over de volledige projectzone heen te realiseren dat als één ruimte beleefd en waargenomen wordt. Op basis van nieuwe standplaatsen en boomvitaliteit zijn helaas minder bomen dan vooraf gehoopt in het plan geïntegreerd. Nieuwe bomen, sierplantsoen, hagen, vaste planten, grassen en bloembollen hebben een plaats gekregen binnen het ontwerp.

Top Vastgoed ontwikkelt en realiseert de plannen voor eigen rekening en risico. Van der Vorm Vastgoed is belegger van De Gaard, FiMek Estate verzorgt het volledige projectmanagement en de aannemer van de bouwkundige uitbreiding is De Vries en Verburg. Medio 2020 is het vernieuwde wijkwinkelcentrum geopend.